Con fecha 17 de noviembre de 2017, el Boletín Oficial de las Cortes Generales ha publicado el Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y el Gobierno prevé que durante el primer semestre del 2018, tenga su entrada en vigor.
Dicha norma transpone la Directiva Europea 2014/17/UE en materia de hipotecas, regulando derechos de los consumidores en el antes y el después de la compra de una vivienda. El derecho a desistir, la prohibición de ventas vinculadas (seguros, tarjetas de crédito, etc.), libertad en el cambio de banco y transformación de tipo fijo a variable y viceversa sin coste a partir del tercer año, estricta regulación de las comisiones que se cobran y regulación de los desahucios por impago.
El plazo de transposición finalizó el pasado 23/03/2016, y la Comisión Europea presento recurso contra España ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, lo que posiblemente dará origen a importantes sanciones.
INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL DE LOS PRÉSTAMOS
El banco deberá ofrecer al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión.
Asimismo, el banco debe entregar la siguiente documentación como mínimo 7 dias antes de la firma del préstamo:
- Oferta vinculante
- Simulación del peor escenario en caso de préstamos de tipo variable
- Copia de la escritura de préstamo y desglose de gastos (notaria, registro, impuestos y gestoría)
- Descripción de las coberturas de seguro que se solicitan para que el consumidor pueda si lo desea contratar el seguro con cualquier compañía.
Por otro lado, durante esos 7 días previos a la firma, el futuro deudor, deberá comparecer ante el Notario para que este compruebe que ha recibido toda la documentación previa señalada anteriormente, y para explicar detalladamente las condiciones de la hipoteca y que estas sean perfectamente entendidas por el futuro deudo.
PROHIBICION DE VENTAS VINCULADAS
Quedan totalmente prohibidas las ventas vinculadas. Todo y con ello, el banco podrá requerir un contrato de seguro de vida y otro de hogar contratado en cualquier lugar para dar garantía al pago de la hipoteca en caso de cualquier contingencia.
En ningún caso el banco podrá empeorar las condiciones del préstamo por la contratación de los seguros en otro lugar que no sea el propio banco.
CANCELACION ANTICIPADA DEL PRESTAMO
El deudor podrá cancelar anticipadamente el préstamo sin comisión por cancelación anticipada, a excepción de los siguientes casos:
Préstamos a interés variable:
- Durante los 3 primeros años, se podrá aplicar una cancelación por reembolso máxima del 0,50%
- Hasta los 5 primeros años, se podrá aplicar una cancelación por reembolso máxima del 0,25%
- En caso de novación o subrogación, la comisión máxima será del 0,25% los 3 primeros años, a partir del cuarto año no se podrá aplicar comisión alguna.
Préstamos a interés fijo:
- Durante los 10 primeros años, se podrá aplicar una cancelación por reembolso máxima del 4%
- A partir del año 11 hasta el fin del préstamo, se podrá aplicar una cancelación por reembolso máxima del 3%
DESAHUCIOS POR IMPAGO
En el supuesto de impago, para proceder al vencimiento anticipado y resolución del contrato, para posterior desahucio, se deberán cumplir los siguientes requisitos:
- Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos al dos por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de nueve plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a nueve meses.
- Al cuatro por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
- Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos quince días para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
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